柬埔寨近年來以其相對低廉的勞動力成本和日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施，成為眾多外資企業(yè)關(guān)注的熱點。特別是制造業(yè)、紡織業(yè)以及電子組裝等領(lǐng)域，吸引了大量國際投資者的目光。然而，對于許多想要在柬埔寨建廠的企業(yè)來說，一個關(guān)鍵問題始終懸而未決：外國人是否可以直接購買柬埔寨土地用于工廠建設(shè)？答案是否定的。

根據(jù)柬埔寨憲法規(guī)定，只有柬埔寨籍自然人或法人可以擁有土地所有權(quán)。這意味著外國投資者無法直接購買土地，但可以通過合法途徑間接獲得土地使用權(quán)。這些方式包括信托機制、與本地人合伙成立公司、長期租賃、獲取特許經(jīng)營權(quán)以及申請本地國籍等。

其中，信托機制是一種較為常見的解決方案。通過設(shè)立合法信托，外籍個人或企業(yè)可以將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在信托公司名下，由其代持，并按照委托人的意愿進(jìn)行管理、處置和收益分配。這種方式雖然需要支付一定的信托費用，但能夠為投資者提供較為穩(wěn)定的法律保障。

另一種常見做法是與本地人合伙成立公司。外國投資者可以與柬埔寨本地合伙人共同注冊企業(yè)，以公司名義收購房地產(chǎn)。為了保障自身權(quán)益，通常要求本地合作伙伴持有51%的股份，同時通過授權(quán)書、代理人協(xié)議和股東協(xié)議等法律文件明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。盡管如此，這種合作模式仍然需要投資者在選擇合作伙伴時格外謹(jǐn)慎，確保對方具備良好的商業(yè)信譽和履約能力。

長期租賃也是一種可行的選擇。外國投資者可以與柬埔寨公民簽訂長達(dá)15至50年的土地租賃合同，到期后還可延長50年。租賃期內(nèi)，投資者可以合法使用土地并進(jìn)行廠房建設(shè)，但需要注意的是，土地產(chǎn)權(quán)仍歸柬埔寨公民所有，且租賃期間不得轉(zhuǎn)售不動產(chǎn)。這種方式雖然限制了投資者對土地的完全控制，但在實際操作中被廣泛采用。

另外，柬埔寨政府還允許外國投資者通過申請經(jīng)濟特許權(quán)來獲得土地使用權(quán)。這類特許權(quán)通常適用于工業(yè)或農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，具有較高的政策支持和稅收優(yōu)惠。不過，申請過程較為復(fù)雜，需經(jīng)過多部門審批，且對項目的規(guī)模和技術(shù)要求較高。

對于希望徹底解決土地問題的投資者，加入柬埔寨國籍也是一種選擇。一旦取得當(dāng)?shù)貒?，便可合法購買土地。然而，這一途徑通常需要放棄原有國籍，且入籍流程繁瑣，耗時較長，因此并不適合所有投資者。

在柬埔寨建廠的過程中，除了土地問題外，企業(yè)還需完成一系列注冊與許可手續(xù)。首先，投資者需在線提交企業(yè)資料，向商務(wù)部申請營業(yè)執(zhí)照，并向稅務(wù)局取得納稅人識別號。若希望享受投資優(yōu)惠政策，還需向柬埔寨發(fā)展理事會（CDC）提交申請，或在省級投資委員會備案。所有企業(yè)都必須在柬埔寨商業(yè)部注冊，獲得商業(yè)注冊證書，并完成稅務(wù)登記和社會保險登記。

根據(jù)《工業(yè)法》，企業(yè)還需向工業(yè)、科學(xué)、技術(shù)和創(chuàng)新部申請工廠許可證，提交相關(guān)圖紙、批文及環(huán)境影響評估報告（如適用）。同時，根據(jù)《環(huán)境保護(hù)法》，所有項目都必須進(jìn)行環(huán)境評估，并取得環(huán)保部頒發(fā)的環(huán)保許可證。對于特定行業(yè)，如食品加工、藥品制造等，還需要額外的行業(yè)許可，例如衛(wèi)生部門的生產(chǎn)許可或建筑行業(yè)的施工許可證。

在場地選擇方面，部分工業(yè)園區(qū)提供了標(biāo)準(zhǔn)化廠房或可租賃地塊，這為投資者節(jié)省了大量前期籌備時間。簽署長期租賃合同時，建議仔細(xì)了解基礎(chǔ)設(shè)施費用、物業(yè)服務(wù)以及周邊配套設(shè)施，以確保后期運營的便利性。

廠房建設(shè)前，企業(yè)需獲得建設(shè)許可，工業(yè)項目通常需經(jīng)過多個部門的交叉審核后方可動工。人才招聘也是建廠過程中不可忽視的一環(huán)。柬埔寨擁有豐富的勞動力資源，尤其是普通工人和部分熟練技工，但企業(yè)在進(jìn)入市場后，仍需制定系統(tǒng)的培訓(xùn)計劃，以提升員工技能和生產(chǎn)效率。

總體來看，盡管柬埔寨對外資企業(yè)開放程度較高，但在土地使用方面仍存在諸多限制。投資者需充分了解當(dāng)?shù)胤烧?，選擇合適的合作模式，并嚴(yán)格遵守各項審批流程，才能順利實現(xiàn)建廠目標(biāo)。隨著柬埔寨經(jīng)濟持續(xù)增長和營商環(huán)境不斷優(yōu)化，未來外資企業(yè)在該國的發(fā)展前景依然廣闊。